O imóvel alugado pode ser vendido?

Luana Telêmaco Furtado
13 de dez. de 2023
3 min de leitura

Essa dúvida é muito comum no mercado imobiliário. Tenho interesse em alugar o meu imóvel, mas se de repende eu decidir vender, isso é possível?

Sim, o imóvel alugado pode ser vendido. Não existe nenhuma proibição legal no tocante a venda de imóvel durante o contrato de locação, porém, existem procedimentos e direitos que devem ser observados.

A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que, ao negociar o imóvel deve ser dada a preferência ao imóvel, enviando ao inquilino a comunicação da negociação, vejamos o que diz a lei:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Mas existem algumas exceções, não é todo tipo de negociação que deve ser dada a preferência ao inquilino.

O art. 32 da lei do inquilinato traz um rol que afasta a preferência do inquilino:

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

Após enviada a comunicação ao inquilino, a lei prevê que este tem o prazo de 30 dias para manifestar o seu interesse. Se passar o prazo e não houver nenhum tipo de manifestação, o inquilino perde o direito de preferência e o negócio pode ser feito com terceiros.

Mas e se o locacor não observar esse direito de preferencia? Quais são as consequencias?

Nesse caso, conforme o art. 33 da lei do inquilinato, surge os alguns direitos para o inquilino:

1) Poderá pleitear perdas e danos.

2) Ou, se o contrato de locação foi averbado na matrícula do imóvel um mês antes do negócio, pode haver para si o imóvel, devendo depositar o preço e demais despesas da transferência do imóvel se for solicitado isso em até 6 meses que o negócio foi registrado na matrícula.

Mas se o inquilino não tiver interesse ou condições de comprar o imóvel, ele poderá continuar residindo nele após a venda?

Nesse caso, deve ser observado as cláusulas contratuais e se o contrato está ou não averbado na matrícula do imóvel.

Se o contrato não tiver a cláusula de vigência ou, se não estiver averbado na matrícula do imóvel, fica a cargo do comprador a decisão se o contrato de locação irá continuar ou não.

No caso do comprador não tenha interesse, ele tem que notificar o inquilino para que desocupe o imóvel, no mínimo em 90 dias. Não pode ser dado prazo menor de 90 dias, já que é prazo previsto na lei, vejamos:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Se ainda restou alguma dúvida sobre esse assunto, entre em contato conosco, ficaremos felizes em te ajudar!

Luana Telêmaco Furtado

OAB/CE 37.874